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    《關于進一步規范拍賣土地上配建租賃住房管理的實施辦法(暫行)》解讀文本
    日期: 2018年7月27日
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    一、制定背景

     

    為貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,加快建立租售并舉的住房制度,進一步規范我市拍賣土地上配建租賃住房的建設、移交及運營管理,提高其建設質量、居住品質及運營管理水平,滿足新市民的居住需求,制定了《關于進一步規范拍賣土地上配建租賃住房管理的實施辦法(暫行)》(以下簡稱《實施辦法》)。

     

    二、制定依據和起草過程

     

    根據住房城鄉建設部等九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)、《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法》(成辦函〔2017〕143號)文件要求,結合實際,深入調研拍賣土地上配建租賃住房在建設、移交及運營管理各環節容易出現的問題,并充分采納法律專家、人大代表、政協委員及相關企業代表提出的意見建議,市房管、國土、建設、規劃、國資、國稅、地稅等部門經過多次修改討論,并廣泛征求了區(市)縣政府意見,在此基礎上形成了《實施辦法》。

     

    三、主要內容

     

    本《實施辦法》堅持“市場化競地、專業化建設、規模化運營、社會化管理”的原則,進一步明確了配建租賃住房各方責任主體及建設、移交、運營管理各環節的具體要求。

     

    (一)關于建設要求

     

    《實施辦法》借鑒其他城市的經驗,從規劃布局、設計、裝修標準及建設進度等方面明確租賃住房的具體建設要求,規定租賃住房規劃布局應當合理,方便共享小區公共配套設施,且應全部為成品住宅,建筑設計應統籌考慮項目整體規劃,外形、風格及建筑材料等應當與項目商品住房總體和諧,住房應當滿足采光、隔音及通風等要求,日照和電梯配比不低于項目同期同類商品住房的建設標準,室內及公共區域裝修標準需同時滿足兩個條件:第一,不低于項目同期同類商品住房最低裝修標準;第二,不低于我市人才住房的裝修標準。

     

    (二)關于配建方式

     

    租賃住房配建方式有集中配建和分散配建兩種方式。為使政策兼顧具靈活性和可操作性,便于租賃住房專業化運營管理,《實施辦法》明確了配建方式由屬地政府根據項目具體情況確定,配建方式的選擇以集中成棟或成單元配建為主,分散配建為輔,規定只有兩種情形適用分散配建,即配建租賃住房與項目商品住房戶型面積較接近或面積較小不足以單獨成棟或單元,其他情形均應采取集中配建方式。

     

    (三)關于項目移交

     

    《實施辦法》在143號文件基礎上,借鑒了我市配建公共租賃住房相關規定及其他城市經驗,明確土地受讓方為移交單位,市級國有公司、市屬事業單位或屬地政府指定的單位為接收單位,規定配建租賃住房需完成竣工驗收備案,取得面積實測報告且達到相關協議要求的條件,方可進行移交。移交單位應在符合移交條件后30日內向接收單位提出移交申請,并就履行《國有建設用地項目履約協議書》的情況提供書面報告,接收單位應對房源位置、房屋質量及配套設施進行現場查驗,查驗合格后,與移交單位簽訂移交協議,完成移交。

     

    (四)關于面積補差

     

    為解決配建租賃住房實測面積與約定面積不符的問題,確保租賃住房按約定要求修建,《實施辦法》參照商品房屋面積補差的處理原則,按照對總建筑面積和單套建筑面積雙重約束的思路,明確如下面積補差原則:

     

    總建筑面積:實測總面積少于約定總面積的,移交單位按照項目同期商品住房備案均價補償接收單位;超出約定總面積的,接收單位按照項目同期商品住房備案均價補交價款。

     

    單套建筑面積:實測面積與約定面積區間上下限誤差超過3%的,接收單位可以拒收,同時明確因拒收導致總面積不足的,按照總面積不足的情形進行補差。

     

    (五)關于運營管理主體

     

    按照住房城鄉建設部關于開展住房租賃試點工作要求,進一步發揮國有住房租賃企業引領、規范、激活和調控的作用,《實施辦法》明確配建租賃住房應當交由國有住房租賃公司運營管理,同時為了提高國有住房租賃公司運營管理水平,鼓勵其與市場化住房租賃企業進行合作。在此前提下,按照中心城區建立統一管理體制要求,中心城區除天府新區和高新區以外統一由市級國有住房租賃公司運營管理。目前我市成立了兩家市級國有住房租賃企業,即成都城投資產經營管理有限公司和成都潤錦城實業有限公司,為使政策具體可操作,按照西北、東南地理方位兼顧數量的原則明確:青羊、金牛、青白江、溫江、郫都由成都城投資產經營管理有限公司負責運營管理;錦江、武侯、成華、龍泉驛、新都、雙流由成都潤錦城實業有限公司負責運營管理。

     

    為充分發揮成都天府新區、成都高新區及中心城區以外的各區(市)縣在開展住房租賃試點工作中的作用,《實施辦法》明確以上區域可以由屬地國有住房租賃公司運營管理:成都天府新區、成都高新區分別由成都天府新區房屋租賃服務有限公司、成都高投資產經營管理有限公司運營管理。沒有組建國有住房租賃公司的,則按照地理方位兼顧數量的原則運營管理:都江堰、崇州、彭州、金堂、大邑由成都城投資產經營管理有限公司負責運營管理,簡陽、邛崍、新津、蒲江由成都潤錦城實業有限公司負責運營管理。

     

    以上運營管理主體選擇原則的適用有一種例外情形,即作為接收單位的市級國有公司有下屬國有住房租賃公司的,為便于后期運營管理及矛盾糾紛化解,不再按照地理方位確定運營管理主體,而直接由其下屬國有住房租賃公司運營管理。

     

    (六)關于運管管理要求

     

    為發揮國有住房租賃企業“壓艙石”、“穩定器”的作用,結合國有資產出租管理的相關規定,明確配建租賃住房租金應通過評估確定起拍價,通過成都住房租賃交易服務平臺競價確定成交價,同時采納國有住房租賃企業意見,規定年度租金漲幅不得超過5%,租賃合同最長可簽訂五年,委托經營管理協議中應明確經營管理費用,且金額不超過租金的25%。

     

    四、解讀機構和解讀人

     

    解讀機構:成都市城鄉房產管理局

     

    解讀人:郭小麗;聯系電話:86279622


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